2024.05.13 コラム
不動産投資とは？知っておきたい仕組みやメリット・デメリット
投資を始めようとしている人や、すでに投資を行っている人の中には、不動産投資を検討している人もいるでしょう。
不動産投資とはどのようなものなのか、仕組みやメリットなど、気になる点は多数あります。
今回は不動産投資についての基本的な情報や、開始するまでの流れなどをご紹介します。
この記事でわかること
- 不動産投資は他人へ貸した不動産から収入を得る方法
- 不動産投資には戸建て経営や区分経営、一棟経営などの種類がある
- 不動産投資は安定した収入を得られる手段
不動産投資を検討している人や、少しでも興味がある人は、ぜひ最後までお読みください。
記事監修者
| 氏名 | 吉田 栄介 |
| 大学 | 慶応義塾大学 |
| 学部 / 学科 | 商学部 |
| 役職 | 教授 |
| 略歴 | 神戸大学大学院博士後期課程修了、博士（経営学）。慶応義塾大学商学部専任講師、准教授などを経て、その間、カリフォルニア大学バークレー校などで2年間、客員研究員（2005年から2007年）を経て、2012年より現職。代表作『持続的競争優位をもたらす原価企画能力』中央経済社（日本会計研究学会太田・黒澤賞、日本原価計算研究学会賞）など受賞歴、著書・論文多数。製造業のみならず非製造業、地方公共団体、病院などを対象に、管理会計、組織変革、コストマネジメントの経営アドバイザーとしても活動。H29・30公認会計士試験試験委員、日本原価計算研究学会『経営会計レビュー』創刊編集長、実践経営会計塾主宰。 |
不動産投資とは他人へ貸した不動産によって収入を得る方法
不動産投資は購入した不動産を他人へ貸し出して、家賃収入を得る方法です。
購入した不動産を売却して利益を得る方法もありますが、不動産投資は基本的に家賃収入を得る方法を指します。
老後の年金対策にもなるため、近年では20代や30代で始める人も増えています。
株や投資信託などと比較すると、難しいのではないかと考えている人もいるでしょう。
不動産投資は不動産会社や管理会社に任せる運用ができるため、自分1人で全てを行う必要はありません。
初心者でも正しい知識と不動産投資会社への管理の依頼で、利益を得られるでしょう。
戸建て経営など不動産投資5種類をご紹介
不動産投資にはいくつかの種類があり、運用する建物によって必要な初期費用などが変わります。
今回は戸建て投資や区分マンションの投資、土地を活用した駐車場経営についてなど、投資の種類を5つをご紹介します。
戸建て経営
戸建て経営は一戸建ての物件を購入し、賃貸経営を行う投資方法です。
一戸建ては安価な物件もあるため、初期費用を抑えて投資を始められます。
ただし、安価な物件は木造住宅が多い傾向にあり、老朽化による修繕費が高くなる可能性があります。
日本では賃貸の需要は単身者世帯の方が多いため、戸建ての入居付けは難しい傾向です。
しかし、1度入居すると長期間の入居となる可能性が高く、安定した収入を得られるでしょう。
戸建て経営では適切な修繕やメンテナンスによって、1つの物件で50年以上など、長期的な運用ができる点が特徴です。
ワンルームなどの区分マンションの経営
区分マンションの経営は、マンションやアパートの一部屋を購入して、その部屋を貸し出す方法です。
一棟を購入して経営するよりも、初期費用やリスクを抑えられるため、不動産投資初心者でも気軽に始められる点は魅力となります。
戸建てや一棟経営と比較すると、より高額な収益の獲得は難しいですが、他の地域へ投資するなどの分散投資ができる点は利点です。
しかし、購入した部屋に入居者がいない期間の家賃収入は見込めません。
そのまま保有し続けるのはもちろん、売却も手軽にできる点も初心者向けの理由となります。
気軽に不動産投資に挑戦したい人は、ぜひ区分マンション経営をご検討ください。
マンションやアパートの一棟経営
マンションやアパートの一棟経営はその名前の通り、マンションやアパートを一棟丸ごと購入し、賃貸物件として貸し出す方法です。
購入できる物件は、新築はもちろん中古物件もあります。
より多くの住戸を貸し出せるため、入居者も増えて多くの家賃収入を得られる可能性があります。
区分マンション経営では保有している部屋が空くと、次の入居者が決まるまで収入は無くなってしまいますが、一棟経営ではほかの住戸の家賃収入での補填が可能です。
しかし、一棟全てを購入するため初期費用はもちろん、修繕やメンテナンスにかかる費用も高くなります。
購入時には家賃収入によって採算を取れるか、売却時に大幅な値下がりをしないかなどの点を考慮する必要があります。
区分マンション経営と比較すると、より不動産投資の経験や知識が必要とされる投資という位置付けです。
駐車場経営
不動産投資は物件のみに限らず、購入した土地を活用する方法もあります。
例えば、月極駐車場やコインパーキングなど、駐車場として運営する方法です。
駐車場経営は、建物を建てるよりも費用や工事の手間がかからない点が、特徴となります。
月極駐車場は借主と賃貸契約をし、1ヶ月単位で貸し出す仕組みのため、安定して収益を得られる方法です。
コインパーキングは車が駐車した時間分の料金が、収益となるため、月極駐車場よりも収益性は低くなります。
しかし、需要が高い地域での経営であれば、コインパーキングでも十分に利益を得られるでしょう。
なお、駐車場は土地が更地になっているのと同じ評価を受けるため、固定資産税の軽減措置は受けられません。
もし、広い土地を有効活用したい、初期費用を抑えて活用したいといった人は駐車場経営をご検討ください。
コインランドリー経営
土地を購入した際の活用方法として、コインランドリー経営という手段もあります。
駐車場経営と比較すると、洗濯設備や防犯設備を設置するため、初期費用は高くなります。
しかし、運営維持費はそこまで高くないため、利用客が増えると利益が上がっていく点が魅力的です。
人を常駐させる必要もないため、人件費がかからない点も利点となります。
店舗面積も大きく取る必要がなく、小さなお店の場合は10坪程度から始められます。
通常の店舗のような在庫リスクもほとんどなく、景気による影響も少ないため、固定客が付くと安定した収益を得られるでしょう。
不動産投資で利益が出る仕組み
不動産投資の種類がわかったところで、どのように利益が出るのか、その仕組みについてご紹介します。
不動産投資で利益を得られる仕組みは、インカムゲインとキャピタルゲインの2つの種類があります。
インカムゲイン
インカムゲインとは、保有している資産によって生み出される利益を指します。
不動産投資の場合は、家賃によって収入を得る方法が該当します。
インカムゲインの魅力は、定期的な収入を得られる点や大幅な変動が少ない点です。
家賃が収入源となるため、景気の影響を受けにくい点も魅力となります。
デメリットとしては、短期的に高額の利益を上げられない点です。
ほかには、入居者がいない間は収益が得られず、維持費が発生する点もあります。
キャピタルゲイン
キャピタルゲインは保有している資産を、売却して利益を得る方法を指します。
不動産投資の場合は、購入した不動産を購入時よりも高い価格で売却して、利益を得る方法です。
例えば2,000万円で物件を購入し、3,000万円で売却した場合、1,000万円のキャピタルゲインが発生します。
インカムゲインと比較すると、キャピタルゲインは一度にまとまった利益を得られる点が魅力です。
反対に、インカムゲインよりも景気の影響を受ける点や、利益が出る物件の見極めが難しいという欠点もあります。
不動産投資初心者の場合は、キャピタルゲインで利益を得るのは難しいでしょう。
不動産投資のメリットは安定した収入が得られる点
不動産投資には、いくつかの利点があります。
安定した収入を得られるほか、相続税対策につながるなどの効果があります。
不動産投資のメリットについて、以下で紹介しますのでぜひ参考にしてください。
安定した収入を得られる
家賃収入を主とした不動産投資をする場合は、継続して安定した収入を得られます。
家賃収入の場合は景気の影響も少なく、価格変動なども起きにくいため、入居者がいる限り収入が続きます。
入居者がいる間は現金で毎月収入が入るため、未来の収入の予測が立てやすいのも嬉しい点です。
一棟経営をしている場合は、一度に全ての部屋が空室となるような可能性は低く、急激に収入が減るような事態は起きにくいでしょう。
利用する管理会社によっては、空室が出ても一定額までは賃料を保証する制度が用意されている場合もあります。
住宅需要がなくなるといった可能性も限りなく低く、常に一定の不労所得を得たい人には向いている投資の1つです。
相続税対策につながる
持っている現金を、不動産に変えておくと相続税を抑えられます。
投資目的で購入した不動産は、同額の現金よりも評価が低くなるためです。
例えば、5,000万円の現金が相続されるとそのまま評価されるため、5,000万円に対しての税金が必要となります。
一方で5,000万円で購入した不動産を相続する場合は、建物部分は固定資産評価額、土地部分は路線価に基づいて算出されます。
固定資産税評価額は時価の70〜80％程度となるため、そのまま現金で相続をするよりも、税金が安くなる可能性があるでしょう。
現金を不動産投資に回すと、家賃収入も継続的に得られるため、資産を有効活用できます。
運用初期なら節税効果もある
不動産を購入してからしばらくの間は、所得税や住民税に対しての節税効果が期待できます。
投資用の物件を購入した時には不動産取得税や、登記費用などの初期費用が発生します。
そのため、運用初期には利益よりも諸経費が上回り、赤字になるでしょう。
不動産投資による赤字は給与所得と相殺になるため、課税所得が減額されて所得税や住民税の徴収額も減少します。
しかし、あくまで運用を開始した初期のみの効果のため、次期に節税効果は期待できなくなります。
先々に備えて、少しでも早く経営が黒字となるように計画を立て、運用しましょう。
私的な年金効果が期待できる
不動産投資は入居が続いていけば、毎月安定して家賃収入が発生します。
購入時に利用したローンを完済した後は、入ってくる家賃収入全てを生活費などに利用可能です。
近年では老後2,000万円問題など、公的年金だけでは生活ができない可能性が高く、自身で生活資金を用意する必要があります。
不動産投資は自身で働かなくても収入を得られるため、早いうちに投資を始めれば老後資金の備えになるでしょう。
老後に対する不安がある人にとっては、魅力的な強みとなります。
生命保険効果がある
不動産投資は、生命保険の役割を果たす場合があります。
不動産を購入する際に、住宅ローンを利用した場合、団体信用生命保険(団信)に加入します。
団体信用生命保険は加入後、ローン返済期間中に投資家本人が死亡したり、高度障害になってしまったりした際に下りる保険です。
死亡などの診断が出た後のローン返済は、一切が免除されます。
保険によってはがんと診断された場合に、ローンが免除される場合もあります。
不動産を相続した人は、運用を続けるのはもちろん、売却によって利益を得られるでしょう。
ローンも残らないため、不動産を遺産に残すのはメリットとなります。
インフレに強い
インフレが起こると物価が上昇し、現金の価値が下がります。
実物資産である不動産は資産価値が下がりにくく、不動産はインフレ時にも強いとされています。
反対に、消費者物価指数の上昇に伴い、家賃も上昇する傾向です。
なお、物価が上昇しても額面金額には変動が起きないため、借入金額は実質的に目減りします。
ただし、金融機関はインフレになるとローン金利を上げる可能性があるため、実際の返済額が減るとは限りません。
不動産投資の欠点は収入が変動する可能性が高い点
不動産投資にはご紹介したように利点もあれば、欠点も存在します。
不動産投資は空室や維持費がかかるなど、費用面での欠点が大きいです。
具体的な欠点については、以下でご紹介します。
空室のリスクがある
不動産収入の場合、空室ができるとその期間分、収入が得られません。
1度入居したとしても、どのくらい居住を続けるかわからないため、常に空室になる可能性は付き纏います。
空室ができてしまっても、不動産購入時に利用したローンの支払いなどは続くため、空室期間が長い分赤字となるでしょう。
空室を避けるためにリノベーションや、リフォームによって価値を高める必要性があります。
しかし、中には近隣のお店や会社などの外的要因によって、入居者が居続けないといった場合もあります。
物件購入時に周辺環境も含めた、需要の高い地域の見極めが大切です。
維持費がかかる
一棟経営や区分マンション経営など、建物の形に関係なく、不動産の維持や管理費用が発生します。
維持費は入居者がいない場合でも発生するため、場合によっては収入以上の維持費が発生する可能性もあるでしょう。
少しでも維持費を減らすためには、以下のような対策の検討が必要です。
- 老朽化していない新築や築浅物件を購入する
- 信頼できる管理会社を選ぶ
- 維持や管理のためのお金を積み立てておく
老朽化していない建物を選ぶと、購入からしばらくの間は修繕にかかる費用は発生しません。
修繕などが必要となった時に、少しでも慌てないためには、毎月の積み立てなども大切です。
維持管理の費用削減には実績豊富で信頼できる管理会社を選ぶと、適切な費用の管理にもつながります。
維持や管理費用を少しでも抑えたい場合は、上記の内容を踏まえて物件を選びましょう。
家賃が下がる可能性がある
不動産は実際にある建物に投資をするため、年数が経つとだんだんと老朽化していき、価値が低下していく可能性があります。
もし同じ地域内に同額で新しい物件が出ていると、新しい建物を選ぶ入居者が多いでしょう。
築年数が経っていると物件の競争力が低下し、空室の可能性が高まります。
空室を減らし、入居率を維持するために、家賃を下げる必要性が出てきます。
しかし、修繕やリフォームなどによって需要が高い物件の場合は、家賃を下げる必要性は少なくなるでしょう。
不動産を購入してから時間が経った後は、家賃の減少と修繕のどちらが、より高い利益を得られるのかを見極めて決める必要があります。
災害によって損壊する可能性がある
建物は地震や火災などの災害によって、損壊する可能性がある点を考慮しなければなりません。
木造住宅など物件価格が安価な場合は、購入価格以上の損害を被る可能性も考えられます。
場合によっては復旧費用がかかるほか、倒壊などで家賃収入そのものがなくなる可能性もあるでしょう。
新しいマンションなどは比較的、地震や火災に対する耐久性が向上しており、災害に強い建物も増えています。
しかし、災害による被害に絶対に遭わない保証はありません。
物件を購入する前にハザードマップで、周辺地域の災害リスクを確認するほか、火災保険や地震保険に加入しましょう。
資産の流動性が低い
不動産は株式などの金融商品と比較すると、資産の流動性が低いです。
例えば、株式の場合は証券会社を通して、日に何度も同じ商品の売買ができます。
しかし、不動産の場合は売却するには数週間〜数ヶ月はかかります。
売却時に利用する媒介契約を締結してから買い手を見つけるほか、条件の合う買い手はすぐには見つかりません。
現金化したいと思っても、時間がかかる点は欠点の1つとなるでしょう。
不動産投資に向いているのは投資に対する目的を持っている人
不動産投資を成功させるためには、自身に適性があるかどうかの判断は大切です。
特に不動産投資に向いている、適性がある人の特徴は以下の通りになります。
- 投資する明確な目的を持っている
- 自身で学び、情報収集ができる
- 長期的な視点を持てる
- リスク管理ができる
- 決断力を持っている
不動産投資では会社選びや商品選びなど、自身で決断をしなければならない機会が多く、正しい知識を持っていないと正確な判断はできません。
老後資金を貯めたいなど、投資をする目的が明確にならないと、目的に合った運用方法や物件選びが難しくなります。
少しでも成功率を上げるためには、目的を持って投資を続けるのはもちろん、自身で継続して勉強を続ける必要があります。
不動産投資の始め方
不動産投資を始めたいが、どのような手続きが必要なのかわからないといった人もいるでしょう。
投資額が株や投資信託などよりも大きくなるため、不動産投資は入念な準備が大切です。
どのような流れで始めるのか、以下でご紹介します。
目的を決める
不動産投資を始める際に、最初に取っておきたい行動は投資の目的決めとなります。
老後の資金を貯めるのか、毎月の生活のために5万円の収入を増やしたいなど目的はさまざまです。
なかには、将来的な資産を増やすだけではなく、相続対策について考える人もいるでしょう。
目的内容を決めないまま、自身に合っていない運用方法を選ぶと、失敗する可能性も高まります。
不動産投資をするうえで、自分の目的を明確にし、最適な物件を選びましょう。
投資の知識を身につける
投資をする目的を決めた後は、すぐに投資を始めるのではなく、知識を身につける必要があります。
不動産投資を続けていく中では、必ず自分自身で判断をする場面が発生します。
セミナーや本は、そういった判断をする際に正しいものを選ぶために有効です。
さらに、セミナーやウェビナーの活用は、信頼できる不動産会社と出会える可能性も高められます。
ただし、中には高級な物件に契約を迫られるなど、問題に遭遇する場合もあります。
始めは大手企業など、信頼度の高い会社のセミナーを選択しましょう。
投資に利用するための資金を集める
十分な情報を集めたあとは、必要な資金集めです。
不動産投資の場合は現金による一括購入、もしくはローンによる購入のどちらかになります。
ほとんどの人が、金融機関からの融資を受ける形になります。
給与所得がある人は、最初に借入可能な金額を計算し、そこに自己資金を加えて用意すると良いでしょう。
不動産投資用のローンは、マイホーム用の住宅ローンとは異なります。
年収以外にも物件の利回りや、親族の資産状況などによって借入可能額は変化します。
不動産会社を決定する
資産の用意ができたところで、不動産会社の決定に移ります。
不動産投資を少しでも成功につなげるためには、信頼できる会社選びが大切です。
以下のような観点から、自身に合った不動産会社を選択しましょう。
- 実績や評判に問題はないか
- 専門知識を持っているか
- アフターサービスを含む、提供しているサービスの内容
会社を選ぶ際は、購入したい物件のイメージや、応対した際の雰囲気などを考慮しましょう。
物件を決める
不動産会社と契約した後に、実際に購入を希望する物件を内覧し、決定となります。
投資の目的に合った物件のイメージを担当者に伝え、条件に合う物件を選択しましょう。
内覧の際は建物に不具合はないか、長期的な需要はあるかなどを確認する必要があります。
入居者の視点で、立地や内装などに問題がないか確認しましょう。
そのほか、投資用物件のため、利回りなど投資に必要な部分もしっかりと確認する必要があります。
不動産投資はやめた方がいいといわれる理由
不動産投資を始めようと考えている人の中には、不動産投資はやめた方がいいという意見を聞いた人もいるでしょう。
不動産投資はやめた方がいいといわれる理由には、以下のようなものが挙げられます。
- 借入額が大きい
- 空室や災害のリスクがある
- ローンを完済できるか不安がある
なかには、なんとなく投資に良い印象がないから、やめた方がいいのではといわれる場合もあります。
しかし、不動産投資は正しい知識を身につけておけば、リスクを減らしての運用が可能です。
信頼できる不動産会社を選べば、サポートを活用して、より安定した収入獲得もできるでしょう。
不動産投資はリスクの適切な理解によって高い利益を得られる
不動産投資は購入した不動産を他人へ貸し出して、家賃収入を得る方法です。
不動産投資には5つの種類があり、区分マンション経営や一棟経営、戸建て経営のほかに駐車場やコインランドリーの経営があります。
区分マンション経営はワンルームマンションなど、一部屋から始められるため、投資初心者でも気軽に始められるでしょう。
収入を得る方法には家賃収入を得るインカムゲインと、売却によるキャピタルゲインの2つがあります。
不動産収入としてはインカムゲインが主となり、その場合は長期的に安定した収入を得られるでしょう。
しかし、不動産投資には初期費用のほかに維持費が発生する、空室や災害によるリスクがあるなどのデメリットもあります。
不動産投資を始める際は正しい知識を身につけるほか、信頼できる不動産会社を選ぶなど、入念な準備が大切です。
少しでも不動産投資に興味が湧いた場合は、金融機関が開催しているセミナーなどに参加し、どのようなリスクや利益があるのか確認しましょう。
吉田 栄介